Assemblee condominiali in video conferenza e validità delle delibere adottate: una recente sentenza di merito (breve nota a Trib. Bolzano 17.8.2022 n. 789) – dell’avv. Giuseppe Piccardo

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Il Tribunale di Bolzano, con la sentenza numero 789 del 17 agosto 2022, ha ritenuto valida
l’assemblea di condominio svoltasi con modalità telematica (videoconferenza), prima della
modifica legislativa dell’articolo 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile, e
precisamente in data 23 settembre 2020, secondo il quale “ Anche ove non espressamente
previsto dal regolamento condominiale, previo consenso della maggioranza dei condomini, la
partecipazione all'assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza. In tal caso, il verbale,
redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, è trasmesso all'amministratore e a tutti i
condomini con le medesime formalità previste per la convocazione”.(1)
Dalla lettura della sentenza emerge che l’avviso di convocazione di assemblea con la
quale si doveva, tra l’altro, provvedere alla nomina dell’amministratore condominiale,
riportava, testualmente, che “stante il perdurare della situazione di emergenza da Covid,
non è possibile tenere l’assemblea in presenza”, con partecipazione consentita
“esclusivamente mediante la piattaforma per videoconferenza zoom”.
Gli attori assumevano che l’amministratore non aveva richiesto, preventivamente, ai
condomini, la disponibilità a partecipare all’assemblea in videoconferenza e che alcuni di
loro, impossibilitati a partecipare all’assemblea “da remoto”, avevano espresso la volontà
di parteciparvi personalmente, nel rispetto delle norme di sicurezza per il contenimento del
coronavirus, anche in quanto sprovvisti di strumenti informatici, ovvero di competenze
tecniche per poter attivare il sistema di collegamento da remoto.
Il Tribunale di Bolzano riteneva non fondate le doglianze di parte attrice e rilevato, in
particolare, che lo svolgimento dell’assemblea fosse avvenuto anteriormente alla
riformulazione dell’articolo 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile, concludeva
per la validità delle delibere assunte ai sensi del regolamento condominiale, da
interpretare secondo “buona fede”, durante il periodo di pandemia, nel corso dell’anno
2020. Detto regolamento prevedeva, infatti, che l’assemblea si potesse svolgere “nel luogo
che l’Amministratore, a suo insindacabile giudizio, riterrà opportuno scegliere” , da
intendersi non solo quale luogo fisico, ma anche come luogo virtuale, telematico.
Quanto sopra, secondo il Tribunale di Bolzano, non potrebbe venire meno, in
considerazione del numero elevato di condomini e dell’impossibilità di rispettare, anche

per tale motivo, le misure di sicurezza imposte, all’epoca, dalla situazione pandemica,
nonché in forza del fatto che per i condomini più anziani e meno adusi all’utilizzo di sistemi
telematici, sussiste la possibilità di delega o di ausilio da parte di persone maggiormente
esperte.
Dunque, secondo i giudici, la delibera relativa alla nomina dell’amministratore, in via
“telematica”, era legittima in forza della previsione del regolamento condominiale e, nella
prospettiva degli interessi coinvolti (salute pubblica e privata, interesse alla partecipazione
fisica, esigenza di assumere delibere).
Sotto il profilo strettamente giuridico, come rilevato in dottrina, il Tribunale poteva giungere alle
medesime conclusioni valorizzando maggiormente:
1) Il dettato normativo di cui all’articolo 73 quarto comma, del D.L. 17 marzo 2020, n. 18,
convertito, con modificazioni, dalla L. 24 aprile 2020, n. 27, rubricato “Semplificazioni in materia
di organi collegiali”, secondo il quale sino alla data di cessazione dello stato di emergenza, le
associazioni private, anche non riconosciute e le fondazioni, nonché le società, comprese le società
cooperative ed i consorzi, prive di regolamentate modalità di svolgimento delle sedute in
videoconferenza, potevano e possono riunirsi secondo tali modalità, nel rispetto di criteri di
trasparenza e tracciabilità previamente fissati, purché siano individuati sistemi di certa
identificazione dei partecipanti, nonché adeguata pubblicità delle sedute, ove previsto, secondo le
modalità individuate da ciascun ente;
2) L’articolo 106, comma 7, del D.L 17 marzo 2020, n. 18, convertito, con modificazioni,
dalla legge 24 aprile 2020, n. 27, il quale regolava e regola il regime temporale di
applicabilità delle norme in materia di svolgimento delle assemblee di società ed enti,
ammettendo, anche in deroga alle previsioni statutarie, oltre che l’intervento all'assemblea
mediante mezzi di telecomunicazione, altresì l'espressione del voto in via elettronica o per
corrispondenza;
3) Detta soluzione non sarebbe impedita dal divieto di analogia di cui all’articolo 14 delle preleggi,
il quale vieta l’analogia per le leggi “che fanno eccezione a regole generali o ad altre leggi”,
cosicchè le previsioni legislative che, in ragione della vigenza dello stato di emergenza sanitaria,
consentono agli organi di associazioni, fondazioni, società e consorzi di riunirsi con mezzi
telematici non hanno carattere di privilegio e, dunque, non sono norme a fattispecie cosiddetta
“esclusiva. (2)
4) Le disposizioni norme sopra citate, seppur non riferite direttamente alle assemblee
condominiali, potevano essere applicate, analogicamente, anche ad esse, in quanto

dettate allo scopo di permettere, in piena pandemia, lo svolgimento delle assemblee, in
conformità all’orientamento della giurisprudenza che ha riconosciuto l’applicabilità alle
deliberazioni delle assemblee dei condomini, per identità di "ratio", di disposizioni dettate
con riferimento alle società di capitali.(3)
In conclusione, si può ritenere che la sentenza in commento, ad avviso dello scrivente, non
costituisce solamente un utile chiarimento per giuristi e mediatori civili e commerciali, stante
l’attualità dell’argomento, ma è sicuramente condivisibile nella decisione finale e nel suo contenuto
considerato, altresì, che durante il periodo più duro della pandemia, la modalità di svolgimento di
assemblea condominiale telematica era, in molti casi, l’unica possibile e ancora oggi sia, molto
spesso, soprattutto nei condomini in cui i comproprietari risiedano in luoghi diversi, un utile
strumento per consentire la più ampia partecipazione (eventualmente per delega ex art. 67 disp. att.
c.c.) alle assemblee condominiali.

________________________________________
(1) Il terzo comma dell’articolo 66 disp. att.c.c è stato modificato a decorrere dal 14 ottobre 2020, dall’articolo 63,
comma 1-bis, lett. b), del D.L. 14 agosto 2020, n. 104, convertito, con modificazioni, dalla legger 13 ottobre 2020 n.
126. Successivamente, il presente comma è stato così modificato, a decorrere dal 4 dicembre 2020, dall’ art. 5- bis,
comma 1, D.L. 7 ottobre 2020, n. 125, convertito, con modificazioni, dalla L. 27 novembre 2020 n. 159
Il testo in vigore prima della modifica legislativa era il seguente: «Anche ove non espressamente previsto dal
regolamento condominiale, previo consenso di tutti i condomini, la partecipazione all'assemblea può avvenire in
modalità di videoconferenza. In tal caso, il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, è trasmesso
all'amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione.»
(2) SCARPA, L’assemblea condominiale in videoconferenza prima della modifica dell’art. 66 disp. att. c.c., reperibile
sul sito internet Altalex, https://www.altalex.com/documents/2022/09/22/assemblea-condominiale-videconferenza-
prima-modifica-art-66-disp-att-c-c , consultato in data 22 ottobre 2022
(3) Cass. Civ., sez. II, 21 Novembre 2019, n. 30479, in www.ilcaso.it ., Sez. Giurisprudenza, 23113 – pubb. 31/01/2020,
consultato in data 22 ottobre 2022

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