La pandemia ha lasciato conseguenze importanti non solo sotto il profilo sanitario, ma anche, purtroppo, sotto da punto di vista economico. Infatti, molte attività commerciali hanno subito una sensibile riduzione del volume d’affari, con conseguente impossibilità di poter continuare a corrispondere il canone di locazione, nella misura concordata, o di poter proseguire nel rapporto di locazione.
La giurisprudenza si è occupata, recentemente, della questione, mutando, parzialmente, in molti casi, il precedente orientamento, in modo maggiormente restrittivo, rispetto al passato.
In tal senso è un esempio il Tribunale di Roma il quale, con la recente sentenza numero 8675 del 31 maggio 2022, ha espresso il seguente principio di diritto: “Va escluso che possa ricavarsi dalla normativa emergenziale una qualche disposizione che autorizzi il conduttore alla sospensione o autoriduzione dei canoni di locazione per le attività commerciali, fatta eccezione per quelle attività di cui il legislatore si è occupato esplicitamente. Né l’art. 1374 c.c., é il dovere di solidarietà sociale di cui al precetto costituzionale consentono di ritenere esistente nel nostro ordinamento un obbligo delle parti di rinegoziare i contratti divenuti svantaggiosi per una di esse, o un potere del giudice di modificare i regolamenti negoziali liberamente concordati dalle parti nell’esercizio della loro autonomia contrattuale, al di fuori delle specifiche ipotesi espressamente previste dalla legge”.
I fatti oggetto della sentenza erano relativi ad un contenzioso tra locatore e conduttore di un immobile ad uso commerciale, nel quale il proprietario del locale deduceva l’inadempimento del conduttore circa il pagamento dei canoni di locazione da marzo 2020 compreso e oneri condominiali arretrati e, di conseguenza, chiedeva la risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore medesimo e la convalida dello sfratto per morosità.
Avvenuto il rilascio dell’immobile, l’attore insisteva per la convalida dello sfratto intimato e l’emissione del decreto ingiuntivo, immediatamente esecutivo, per i canoni e gli oneri accessori scaduti e non versati, mentre gli intimati si opponevano a tale richiesta; il giudice, quindi, procedeva al mutamento del rito.
Il conduttore fondava l’opposizione, in particolare, sul fatto che con l’emergenza sanitaria Covid-19, la struttura ricettiva avesse subito un improvviso e significativo calo del flusso di turisti e, con l’aggravarsi dell’epidemia, il completo azzeramento delle prenotazioni, non solo nel periodo di sospensione forzata dell’attività, ma anche nei mesi successivi fino alla data di riconsegna dei locali avvenuta il 30 novembre 2020, periodo in cui si era assistito ad un nuovo progressivo aggravarsi della pandemia.
Il Tribunale di Roma accoglieva la domanda di accertamento dell’avvenuta risoluzione del contratto di locazione ritenendo, tuttavia, che non sussistesse l’incolpevole assenza di pagamento dei canoni di locazione. I giudici confermavano l’orientamento del tribunale capitolino, secondo il quale deve escludersi che la normativa emergenziale autorizzi il conduttore alla sospensione o alla riduzione dei canoni di locazione per le attività commerciali, ad eccetto di quelle attività
Inoltre, il Tribunale, circa l’impossibilità sopravvenuta della prestazione da parte del conduttore, a causa della pandemia, motivava come segue:
“Anche il richiamo di parte della giurisprudenza alla parziale e temporanea impossibilità del locatore di mantenere il bene locato nel pacifico godimento del conduttore (vedasi a tal proposito Cass. 18047/2018 e Cass. 20811/2014; Cass. 16315/2007e le recentissime pronunce in ambito locatizio rese dal Trib. Venezia sez. I, ordinanza 28.7.2020 e Trib. Venezia, sez. I, 30 settembre 2020 e Trib. Milano, 21 ottobre 2020; Tribunale di Milano, sez. XIII 18 maggio 2021 n. 4355, giudice Chiarentin), per fondare un diritto del conduttore alla riduzione del canone – o comunque una parziale estinzione dell’obbligazione di pagamento del corrispettivo – non ci appare condivisibile (cfr. al riguardo anche Trib. Roma sez. VI sentenze nn. 3109 e 3114 del 19.2.2021 dott. C., sentenze n. 5224 del 25.3.21 e n. 8005 del 7.5.21 dott. N.; Trib. Roma, sez.VI, sentenza n 6017 del 7 aprile 2021, Liberati).
Osta, inoltre, alla utilizzabilità da parte del conduttore del rimedio di cui all’art. 1464 c.c. la circostanza che la norma richiede che la sopravvenienza abbia carattere di assolutezza e oggettività cui si aggiunge la difficoltà concettuale di “piegare” la causa della locazione che, per quelle commerciali non si estende mai alla garanzia della produttività dell’attività imprenditoriale che il conduttore si accinge a svolgere nei locali concessi (salvo specifica pattuizione al riguardo : Cass.civ. Sez. III, sen. n. 14731 del 2018, parte motiva).
Peraltro, nessuna norma connessa all’emergenza conseguente alla Pandemia COVID-19 ha precisato che il conduttore di un immobile locato possa sospendere o rifiutare il pagamento del canone nell’ipotesi in cui l’attività esercitata sia risultata interdetta dai provvedimenti emergenziali (cfr. in proposito Trib. Pordenone 8.7.2020; Trib. Pordenone, 3 luglio 2020 e Trib. Roma sez.VI 13 novembre 2020 ordinanza in RG. 27757/2020 pres. Balduini ).
In ordine alla domanda di riduzione del canone di locazione.
Una richiesta di riduzione del canone ad opera del conduttore non può fondarsi sull’ art. 1464 c.c. per quanto sopra detto, ma neanche sul terzo comma dell’ art. 1467 c.c. A mente della citata disposizione, infatti, solo la parte contro la quale è domandata la risoluzione può evitarla offrendo di modificare equamente le condizioni del contratto. Pertanto, l’offerta predetta non può provenire dalla parte che deduce di subire l’eccessiva onerosità sopravvenuta e la riduzione ad equità è un diritto potestativo del convenuto, legittimato passivo nella azione di risoluzione il quale valuta che l’utilità di conservare il contratto valga più del sovraprezzo che deve sborsare per ridurlo ad equità.
Inoltre, né l’art. 1374 c.c., né il dovere di solidarietà sociale di cui al precetto costituzionale consentono di ritenere esistente nel nostro ordinamento un obbligo delle parti di rinegoziare i contratti divenuti svantaggiosi per una di esse, o un potere del giudice di modificare i regolamenti negoziali liberamente concordati dalle parti nell’esercizio della loro autonomia contrattuale, al di fuori delle specifiche ipotesi espressamente previste dalla legge. Allorché la Corte di Cassazione richiama l’art. 1374 c.c. (secondo cui “il contratto obbliga le parti non solo a quanto è nel medesimo espresso, ma anche a tutte le conseguenze che ne derivano secondo la legge, o, in mancanza, secondo gli usi o l’equità”), o i principi di buona fede, correttezza e solidarietà sociale, ne esplicita il significato nel senso di imporre a ciascuna parte del rapporto obbligatorio il dovere di agire in modo da preservare gli interessi dell’altra a prescindere dall’esistenza di specifici obblighi contrattuali o di quanto espressamente stabilito da singole norme di legge, ma precisa anche che ciò deve avvenire “nei limiti dell’interesse proprio” (Cass.23069/2018) ovvero “nei limiti in cui ciò possa avvenire senza un apprezzabile sacrificio di altri valori” (Cass.17642/2012) ovvero “nei limiti in cui ciò possa avvenire senza un apprezzabile sacrificio” (Cass.10182/2009;Cass.15669/2007;Cass.264/2006;Cass.2503/1991) ovvero sempre che “non pregiudichi in modo apprezzabile il proprio interesse” (Cass.5240/2004).
Come si evince dalla motivazione della sentenza, i giudici decidevano, quindi, di risolvere il contratto di locazione, non ritenendo possibile una rinegoziazione del canone è una sua autoriduzione, anche in caso di difficoltà economiche legate ad una situazione imprevedibile, quale è stata la pandemia.
La posizione dei giudici romani è più rigida, rispetto a quella della giurisprudenza di merito precedente (il riferimento è a Trib. Venezia Tribunale Venezia, Sez. I, 30/09/2020, n. 4324; Trib. Napoli, Sez. IX, 15/07/2020, n. 6334 e di recente Trib. Milano, Sez. XIII, Civ., 6 aprile 2022 n. 3020) la quale riteneva che in caso di difficoltà nell’adempimento, da parte del conduttore, una riduzione del canone di locazione, al fine di poter mantenere il rapporto contrattuale, così da permettere al conduttore in difficoltà di mettersi in condizione di poter onorare le obbligazioni assunte, a vantaggio anche del locatore, fosse legittima.
Tale soluzione era applicata, tra l’altro, da moltissimi tribunali e, soprattutto, in fase di mediazione, fase ideale per poter verificare soluzioni condivise tra le parti, in una materia, quale è quella della locazione, in un periodo difficile come è stato, ed è ancora, purtroppo, quello che stiamo vivendo, a causa della pandemia e della crisi economica, nella quale è stato spesso applicato un diritto che può essere definito di “eccezione”, in quanto adeguato ad una situazione del tutto imprevedibile, non gestibile, da molti punti di vista, con le ordinarie regole giuridiche (in dottrina, per un’ampia disamina circa il rapporto tra pandemia e diritto dei contratti v. recentemente CENDON, I contratti, in Pandemia e danni risarcibili, Corsiero editore, 2022, 28 e ss).
La maggiore rigidità dei tribunali, in relazione alle problematiche sopra esposte, sicuramente dovuta ad una migliore situazione generale, rispetto a quella del 2020, potrà, ad avviso dello scrivente, essere sopperita dalla mediazione, che darà modo alle parti di poter trovare la migliore soluzione al caso concreto e consentirà una soluzione stragiudiziale delle controversie in materia locatizia, con un adeguamento del canone di locazione nella misura possibile, al fine di garantire l’adempimento delle obbligazioni contrattuali.
Tuttavia, ad avviso dello scrivente, l’efficacia di dette soluzioni, potrebbe essere maggiore con un migliore coordinamento della normativa civilistica con quella fiscale, eventualmente nell’ambito di una riforma generale delle locazioni. che non consente ai proprietari di poter usufruire di agevolazioni, in caso di mancato pagamento del canone di locazione, soprattutto sugli immobili a destinazione commerciale, penalizzandoli, così, eccessivamente,
L’auspicio, dunque, è che il legislatore si occupi della questione, nell’ottica di una razionalizzazione della normativa in materia di locazioni, ad avviso dello scrivente, ormai anacronistica e non adeguata ai tempi, sotto molti punti di vista.
