La possibilità di poter accertare l’avvenuta usucapione di un bene in sede di mediazione è, ad avviso dello scrivente, una delle novità più rilevanti introdotte con il D.Lgs. 28/2010.
Infatti, poter evitare di agire in giudizio per far accertare l’acquisizione della proprietà di un bene, con tempi lunghi e costi elevati, rappresenta un vantaggio notevole per le parti e per l’avvocato, che in breve tempo può risolvere la questione al cliente, evitando notifiche a persone, spesso non reperibili o defunte, audizione di testimoni, rinvii di udienze.
Il Tribunale di Milano, con l’ordinanza del 20 dicembre 2022, si pronuncia su una questione importante, e precisamente quella della trascrizione del negozio di accertamento dell’usucapione, innanzi al notaio, anziché in mediazione, senza intervento del mediatore, negandone la possibilità di pubblicità nei Registri Immobiliari.
L’ordinanza in commento trae origine dal reclamo, presentato dal Notaio e dalle parti interessate, contro il provvedimento di diniego del Conservatore dei Registri Immobiliari di trascrizione dell’atto notarile avente ad oggetto “Negozio di accertamento di avvenuto acquisto per usucapione ordinaria”, in quanto accertamento non svolto in mediazione, né con giudizio civile innanzi al Tribunale, ma semplicemente con un atto notarile avente il contenuto suddetto.
Ad avviso del notaio rogante l’atto e delle parti interessate alla stipula dell’atto medesimo, l’articolo 2643, comma 1, n. 12 c.c. consentirebbe la trascrizione dei meri accordi di mediazione di accertamento dell’usucapione, con conseguente individuazione dell’oggetto dell’accordo conciliativo nell’accertamento tra le parti dei presupposti su cui si fonda l’usucapione, con effetti preclusivi rispetto ai fatti accertati, tra le stesse parti e i loro aventi causa.
A quanto sopra, i ricorrenti aggiungevano che l’atto negoziale di accertamento sarebbe stato trascrivibile anche al di fuori di procedura conciliativa, come mero atto notarile, a prescindere, quindi, dall’avvio di un procedimento di mediazione civile.
Quanto sopra, ad avviso dei ricorrenti, sarebbe fondato laddove la disciplina in materia di negoziazione assistita di cui all’art. 5 DL 132/14 comma 3, consente la trascrizione di uno dei contratti o degli atti soggetti a trascrizione, mediante sottoscrizione del processo verbale di accordo autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato.
Il Tribunale di Milano respingeva il ricorso, ritenendo che la disciplina di cui all’art. 2643 c.c. n.12 bis, secondo cui sono soggetti a trascrizione gli accordi di mediazione che accertano l’usucapione, con la sottoscrizione del processo verbale autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato, costituisce eccezione al principio di cui all’art. 2651 c.c. secondo il quale gli acquisti per usucapione possono essere trascritti, esclusivamente se accertati giudizialmente Di conseguenza, secondo i giudici milanesi, non sarebbe possibile addivenire all’applicazione estensiva di detta disciplina al di fuori della ipotesi per cui è stata introdotta, vale a dire quella degli accordi di mediazione trascritti giudizialmente, accordi il cui obiettivo è la deflazione del contenzioso.
Peraltro, l’atto soggetto a trascrizione, secondo il Tribunale di Milano, non sarebbe equivalente ad un mero negozio di accertamento che intervenga tra le parti, trattandosi invece, di un atto che si perfeziona all’esito del processo di mediazione, obbligatorio in materia di diritti reali, che si svolge secondo le previsioni del D.M. 28/2010 e s.m.i.
Inoltre, affermano i Giudici che il negozio di accertamento dell’acquisto della proprietà per usucapione non produce alcuno degli effetti di cui all’art. 2643 c.c. e, quindi, non sarebbe possibile trascrivere il negozio di accertamento dell’avvenuta usucapione, in quanto ai sensi dell’art. 2645 c.c. sono soggetti a trascrizione atti o provvedimenti che producono, in relazione a beni immobili o a diritti immobiliari, taluno degli effetti dei contratti menzionati nell’art. 2643, salvo che dalla legge risulti che la trascrizione non è richiesta o è richiesta a effetti diversi.
Pertanto, l’eventualità di un accordo che accerti l’usucapione a favore di uno dei due coniugi nell’ambito della disciplina della negoziazione assistita, trattandosi di ipotesi che secondo la ricostruzione dei reclamanti è conseguenza dell’applicabilità dell’art. 2643 c.c. n.12 bis, sarebbe esclusa proprio dall’inapplicabilità dell’articolo 2643 c.c., al caso dell’usucapione immobiliare.
La questione oggetto di giudizio da parte del Tribunale di Milano è piuttosto complessa e articolata;
in questa sede mi limito ad evidenziare che la tesi della trascrivibilità degli accordi notarili di usucapione è controversa, sia in dottrina che in giurisprudenza (è ammessa da parte della giurisprudenza di merito ) e che, se ho ben inteso, il Tribunale di Milano, nell’ordinanza in oggetto, ritiene di distinguere l’accordo in mediazione da quello meramente notarile, sulla base dell’effetto deflattivo della mediazione civile.
Lo scrivente, con riferimento a quest’ultima affermazione, esprime il proprio parziale dissenso, in quanto l’accordo in mediazione è un accordo negoziale che non necessariamente ha, quale unico scopo, quello deflattivo del contenzioso, avendo valore di contratto volontariamente concluso dalle parti, tanto quanto una sentenza o un provvedimento giurisdizionale, anche sin sede di mediazione obbligatoria, potendo le parti scegliere, anche in quella sede, di non concludere l’accordo.
Le ADR sono uno strumento di giustizia complementare, non necessariamente con scopo deflattivo, che integrano gli strumenti processuali contenziosi, consentendo alle parti di addivenire ad un accordo al di fuori della giurisdizione. Se questo concetto risulterà maggiormente chiaro, a tutti gli operatori del diritto, le ADR potranno trovare ampio spazio e risolvere rapidamente e con costi ragionevoli molti problemi dei nostri clienti.
Sono Avvocato del Foro di Savona (SV) e mediatore civile e commerciale con DPL Mediazione. Esercito la professione di avvocato civilista nell’ambito del diritto privato, con particolare riguardo alla responsabilità civile, alla contrattualistica ed al diritto di famiglia e delle successioni.
Sono Presidente della Sezione di Savona dell’Osservatorio Nazionale sul Diritto di Famiglia – ONDIF e della sezione dell’Unione Nazionale Avavocati Mediatori – UNAM della medesima città.
Sono autore di articoli per la rivista ONDIF “Diritto e processo”, coautore del volume di diritto civile “Un anno di sentenze” (editore Giappicchelli 2019, 2020 e 2021), del volume “Tutela del credito”, facente parte della collana “Le Fonti del diritto italiano” (curatori del volume Professori Alpa e Mariconda, ed. Giuffrè, 2021, in corso di pubblicazione), nonchè collaboratore della riviste “Persona e Danno” e “Nuova giurisprudenza Ligure”.
Ho scelto di essere mediatore civile e commerciale perché ritengo che sia uno strumento fondamentale per una giustizia che valorizzi le necessità ed i bisogni effettivi delle persone, tramite il loro coinvolgimento diretto nel procedimento. Proprio per questo auspico che la mediazione sia sempre di più uno strumento valorizzato dal nostro ordinamento per la risoluzione dei problemi che i clienti ci sottopongono.
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condivido le riflessioni dell’autore