Mediazione obbligatoria e impugnazione di delibere condominiali: il principio di simmetria come presidio di effettività

1. Il quadro normativo

Come noto, la mediazione nelle controversie condominiali è condizione di procedibilità della domanda giudiziale ai sensi dell’art. 5, comma 1, del d.lgs. 28/2010, come modificato dalla Riforma Cartabia (d.lgs. 149/2022). La disposizione va letta in combinato con l’art. 4, comma 2, del medesimo decreto, che prescrive il contenuto minimo della domanda di mediazione: «l’organismo, le parti, l’oggetto e le ragioni della pretesa».

La formulazione ricalca volutamente quella dell’art. 125 c.p.c. sul contenuto degli atti processuali e, per quanto attiene a «oggetto» e «ragioni della pretesa», quella dell’art. 163 c.p.c. per l’atto di citazione, con l’unica significativa differenza che l’istanza di mediazione non richiede l’indicazione degli «elementi di diritto». Proprio da questa assimilazione, la giurisprudenza ha tratto il principio per cui i fatti narrati in mediazione e quelli esposti in sede processuale devono essere corrispondenti e simmetrici. Come chiarito da Trib. Roma, n. 5787, V Sez. Civ., 14-15 aprile 2026 (Est. De Palo) – RG 13723/2023, l’art. 4, comma 2, pretende «l’indicazione delle “ragioni della pretesa”, con ciò potendosi solo intendere – in un procedimento deformalizzato – come basti l’allegazione di una situazione latamente ingiusta per la quale si prospetti una futura, possibile azione di merito, non risultando necessario inquadrare giuridicamente il fatto».

Il quadro si completa con due ulteriori disposizioni:

• l’art. 8, comma 2, d.lgs. 28/2010, secondo cui la domanda di mediazione produce sulla prescrizione gli effetti della domanda giudiziale e «impedisce la decadenza per una sola volta»;

• l’art. 1137, comma 2, c.c., che fissa in trenta giorni il termine perentorio per l’impugnazione delle delibere assembleari, decorrente dalla data della deliberazione per i dissenzienti e astenuti e dalla comunicazione per gli assenti.

L’intersezione tra queste norme genera una criticità che la sentenza in commento mette in evidenza: l’effetto interruttivo una tantum della decadenza, previsto dall’art. 8, comma 2, può essere riconosciuto solo a una procedura di mediazione validamente espletata. Se l’istanza è irrituale – perché generica, asimmetrica o priva dei requisiti minimi – l’effetto interruttivo non si produce, la decadenza non è impedita e la domanda giudiziale è tardiva.

2. Il principio di simmetria: genesi e consolidamento

 L’elaborazione del principio di simmetria tra istanza di mediazione e domanda giudiziale si deve interamente alla giurisprudenza di merito. La sentenza capostipite è Trib. Roma, 11 gennaio 2022, n. 259, che ha affermato la necessaria corrispondenza tra fatti narrati in mediazione e fatti esposti in sede processuale, pena l’improcedibilità.

Il percorso argomentativo è stato ulteriormente affinato da Trib. Roma, 14 aprile 2026 (Est. De Palo), che ha esplicitato con particolare chiarezza il rapporto tra principio di simmetria e funzione deflattiva: «consentire alla parte di avvalersi del beneficio dell’impedimento delle decadenze con la mera presentazione di una “istanza” che non presenti i requisiti sopra indicati, significherebbe svilire l’istituto della mediazione ad un mero adempimento burocratico, in contrasto con la ratio ad esso sotteso, ed incentivare il suo uso meramente dilatorio, a beneficio di una sola parte».

La medesima pronuncia ha inoltre precisato, quanto alla eventuale sanatoria tramite mediazione demandata, che se è vero che per la mediazione ante causam il giudice può sempre disporre un nuovo esperimento, nel caso dell’impugnazione di delibera condominiale il termine di decadenza è interrotto – non sospeso – dalla comunicazione dell’istanza «una sola volta» e «tale effetto interruttivo, però, può essere riconosciuto solo ad una procedura validamente espletata ed in relazione all’istanza comunicata che sia simmetrica alla futura domanda giudiziale».

L’orientamento si è rapidamente consolidato in una pluralità di pronunce, tra cui:

• Trib. Avellino, 5 marzo 2025, n. 357, che ha ritenuto generica l’istanza contenente la sola dicitura «impugnativa delibera assemblea condominio vizi di nullità e annullabilità» senza specificare capi impugnati né vizi;

• Trib. Taranto, 21 novembre 2025, n. 2485, che ha affermato la necessità di specificare non solo l’oggetto ma anche «i motivi che saranno posti a fondamento dell’azione giudiziaria», precisando che «non è sufficiente avviare il procedimento di mediazione indicando come oggetto solo l’impugnativa di una delibera assembleare, ma è essenziale che ne vengano anche indicati i motivi che, poi, saranno quelli sui quali si fonderà l’azione giudiziaria»

• Trib. Salerno, 14 aprile 2026, n. 2337, che ha dichiarato improcedibile la domanda perché l’istanza conteneva solo la dicitura «istanza di mediazione avverso delibera 13/04/2024» senza alcuna specificazione dei vizi, rilevando che «mancando il contenuto minimo previsto per ogni istanza di mediazione e la necessaria simmetria tra l’istanza di mediazione e la domanda giudiziale in concreto formulata, la mediazione non può validamente ritenersi svolta»;

• Trib. Milano, 16 aprile 2026, n. 3242, per cui una domanda processuale che esuli anche solo in parte da quella prospettata in mediazione è domanda nuova e non supera il vaglio di procedibilità;

• Trib. Roma, 3 marzo 2026, n. 3279, che ha escluso la validità della mediazione rispetto a un motivo di impugnazione (il vizio di costituzione dell’assemblea) non presente nell’istanza stragiudiziale;

• Trib. Roma, 15 aprile 2026, n. 5787, secondo cui consentire l’interruzione della decadenza con un’istanza generica «significherebbe svilire l’istituto della mediazione ad un mero adempimento burocratico».

La sentenza in commento (Trib. Milano, 16 gennaio 2026) si colloca pienamente in questo solco, precisando un aspetto ulteriore: la mediazione demandata dal giudice ex art. 5-quater d.lgs. 28/2010 non sana l’asimmetria se l’istanza demandata, come nel caso di specie, reitera la medesima genericità di quella ante causam. 

2.1. La ratio del principio

La doppia ratio del principio di simmetria è ormai pacifica e costituisce c.d. diritto vivente.

Da un lato, vi è la funzione deflattiva: la mediazione non è un adempimento burocratico, ma uno strumento per comporre la lite prima del processo. Una conciliazione è possibile solo se entrambe le parti conoscono con precisione la materia del contendere. Come affermato da Trib. Taranto n. 2485/2025, «la ratio che il legislatore ha voluto perseguire […] risiede nell’intento di realizzare, efficacemente, una effettiva deflazione del contenzioso giudiziario che si può conseguire solo se le parti si vengano a trovare, già in sede di mediazione, su di un piano paritetico attuabile attraverso un contraddittorio effettivo».

Dall’altro lato, vi è il diritto di difesa della controparte: la parte chiamata in mediazione deve poter valutare le ragioni avversarie e prendere posizione già in sede stragiudiziale, esercitando difese che possono condurre a una soluzione conciliativa o almeno ridurre il thema decidendum. La sentenza del Trib. Roma, 14-15 aprile 2026, n. 5787 sopra citata, ha efficacemente sintetizzato che l’istanza deve ricalcare la futura domanda di merito «sia per consentire all’istituto della mediazione di svolgere efficacemente la funzione deflattiva affidatagli dal legislatore, sia per consentire alla controparte evocata in mediazione di conoscere la materia del futuro contendere e di prendere posizione su di essa già nel corso della procedura».

Non occorre (ed è questo un punto fermo della giurisprudenza) la qualificazione giuridica dei vizi. L’espressione «ragioni della pretesa» va intesa come allegazione dei fatti principali su cui si fonderà l’azione giudiziale, non come sussunzione normativa. È sufficiente che l’istanza consenta di comprendere quali capi della delibera sono oggetto di impugnazione e per quali ragioni fattuali.

Nel caso in esame deciso dal Tribunale di Milano, l’istanza di mediazione si limitava a indicare come «ragioni della pretesa» la violazione di una serie di articoli del codice civile (1105, 1106, 1109, 1120 ss., 1129, 1130-bis, 1136, 1137) e del regolamento condominiale, con riferimenti generici al rendiconto e ai criteri di redazione. La domanda giudiziale conteneva invece, per ciascun punto dell’o.d.g., censure articolate e specifiche. L’asimmetria è stata considerata chiara.

3. Il nodo critico: asimmetria e decadenza

Il profilo più insidioso del principio di simmetria riguarda tra le altre il rapporto con la decadenza. E’ noto infatti che nelle controversie condominiali, il termine per impugnare la delibera assembleare è di trenta giorni (art. 1137 c.c.). La comunicazione dell’istanza di mediazione alla controparte interrompe questo termine, che ricomincia a decorrere dal deposito del verbale conclusivo (art. 8, comma 2, d.lgs. 28/2010). Ma l’interruzione opera una sola volta.

Ne consegue che:

• se l’istanza è irrituale (generica, asimmetrica), la mediazione non è validamente espletata;

• l’effetto interruttivo non può essere riconosciuto;

• la decadenza si consuma;

• un’eventuale mediazione demandata dal giudice ex art. 5-quater, non può sanare la decadenza già maturata, perché il termine non era stato validamente interrotto e l’effetto una tantum si è ormai consumato su una procedura invalida.

Questo snodo è espresso con particolare nettezza, ancora una volta, dal Trib. Roma, sent. n. 5787 del 14-15 aprile 2026: «se è vero che per la mediazione ante causam è sempre possibile sanare l’improcedibilità, potendo il giudice demandare un nuovo esperimento della mediazione e, solo in caso di mancato (valido) esperimento di tale nuova mediazione, pronunciare l’improcedibilità della domanda, è anche vero che nel caso di impugnazione di delibera condominiale sussiste un termine di decadenza che viene interrotto (e non sospeso) dalla comunicazione della istanza di mediazione alla controparte una sola volta».

Da ciò il corollario decisivo: «sarebbe risultato inutile demandare alle parti una nuova mediazione che mai avrebbe potuto sanare la decadenza nella quale è incorsa la parte attrice».

La sentenza in commento applica rigorosamente questo schema. Né la mediazione ante causam, né quella demandata (che riportava il medesimo oggetto generico) sono state ritenute idonee a impedire la decadenza.

4. I corollari della sentenza

4.1. Il principio della ragione più liquida

La decisione assorbe ogni altra questione di merito in applicazione del principio processuale della «ragione più liquida», enucleato dalle Sezioni Unite (Cass. S.U., 8 maggio 2014, n. 9936). La questione preliminare di rito (improcedibilità) è dirimente e consente di definire il giudizio senza esaminare il merito delle contestazioni.

4.2. Il rigetto della domanda ex art. 96 c.p.c.

Il Condominio convenuto aveva chiesto la condanna degli attori per responsabilità processuale aggravata ex art. 96 c.p.c. Il Giudice ha rigettato la domanda, aderendo all’orientamento – espresso da Cass., 30 luglio 2010, n. 17902 – secondo cui la liquidazione d’ufficio del danno non trasforma quest’ultimo in una pena pecuniaria e non deroga all’onere di allegazione degli elementi di fatto idonei a dimostrare l’effettività del pregiudizio. Elementi non dedotti, né provati dal Condominio nel caso di specie.

4.3. Le spese di mediazione

La sentenza condanna gli attori in solido a rifondere al Condominio 6.350,00 euro per compensi, comprensivi anche delle spese della procedura di mediazione, confermando la prassi di includere queste ultime nella condanna alle spese ex art. 91 c.p.c. in favore della parte vittoriosa.

5. Ricadute operative per l’avvocato

La sentenza suggerisce alcune cautele nella redazione dell’istanza di mediazione ex art. 4, comma 2.

27. a) Specificare analiticamente i capi impugnati. Non è sufficiente indicare «impugnativa della delibera del 27.11.2023»: occorre invece elencare i singoli punti dell’ordine del giorno contestati (evitando di rimandare a documenti allegati all’istanza in cui tali punti elementi siano contenuti – con ricorso a formule del tipo “vedasi ragioni allegate” – e preferendo semmai una descrizione più analitica nel corpo dell’istanza che, solitamente, avviene su moduli forniti alla parte istante dagli organismi di mediazione). Trib. Roma, n. 5878 del 14-15 aprile 2026, ha ritenuto irrituale un’istanza che «non contiene alcun riferimento alle singole delibere impugnate ed ai vizi ad esse imputati», mentre la domanda giudiziale conteneva «l’impugnativa di più deliberati […] e l’esposizione, per ciascuna di essi, dei singoli vizi denunciati».

1. b) Allegare i fatti, non le norme. L’elencazione delle disposizioni assertivamente violate non sostituisce l’esposizione delle ragioni fattuali della contestazione. Per ciascun capo impugnato, vanno descritte in concreto le irregolarità lamentate (ad esempio: «il rendiconto indica spese di manutenzione per “x” euro, mentre la nota sintetica riporta “nulla da relazionare”»; «le spese di cui alla colonna X sono state ripartite secondo millesimi di proprietà anziché di gestione, come previsto dall’art. 6 del Regolamento»).

1. c) Verificare la simmetria prima di notificare la citazione. Il raffronto tra istanza di mediazione e domanda giudiziale va effettuato prima del deposito dell’atto introduttivo. Se la domanda introduce motivi nuovi o più specifici, occorre valutare un’integrazione dell’istanza di mediazione (ove il termine di decadenza lo consenta) o una nuova istanza.

1. d) Calcolare il termine di decadenza a ritroso. L’effetto interruttivo si produce con la comunicazione alla controparte – da parte dell’organismo o direttamente dall’istante – non con il mero deposito. Occorre quindi depositare l’istanza con un margine sufficiente rispetto ai trenta giorni, considerando i tempi tecnici di comunicazione.

1. e) Non fare affidamento nella sanatoria tramite mediazione demandata. Se la prima istanza è irrituale e la decadenza si è ormai consumata, la mediazione disposta dal giudice ex art. 5-quater non può retroattivamente sanare il vizio, perché l’effetto interruttivo una tantum si è già prodotto su una procedura invalida. La sentenza più volte citata del Trib. Di Roma (nota anche come sentenza De Palo) lo afferma senza riserve: sarebbe «inutile demandare alle parti una nuova mediazione che mai avrebbe potuto sanare la decadenza nella quale è incorsa la parte attrice».